Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Согласно действующему российскому законодательству, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными только при условии такой регистрации. При этом регистрирующий орган производит соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) при отсутствии государственной регистрации считается незаключенной и не несет правовых последствий. При этом регистрации подлежит переход права собственности по данному договору. В России регистрацию сделок с недвижимостью ведет специальный государственный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Существует две формы заключения сделок — нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу. Риски при совершении сделок с недвижимостью:

  • Признание сделки незаключенной — в такой ситуации договор считается незаключенным, а правовые последствия сделки не наступают. Если Вы заключили договор с недвижимостью (например купля-продажа, аренда, залог и т.д.), но в процессе оформления оказалось, что в договоре не указаны существенные условия сделки, то такая сделка будет признана незаключенной, а правовые последствия такой сделки не наступят. Сложность в этой ситуации состоит в том, что деньги, зачастую, при заключении сделки с недвижимостью вносятся сразу, при подписании договора. Вернуть уплаченные денежные средства по незаключенному договору бывает очень и очень сложно. При этом стоит прибегнуть к использованию норм ГК РФ о неосновательном обогащении.
  • Риск признания сделки недействительной — для того, что признать сделку недействительной, необходимо доказать, что она была заключена с нарушением норм действующего законодательства. При этом не обязательно, что бы нарушены были нормы гражданского права, так недействительной могут признать сделку, при заключении которой были нарушены нормы семейного, земельного, уголовного законодательства. Например, продавец недвижимости не имел права пользоваться, владеть и распоряжаться имуществом в силу наложенного на него ареста или из-за того, что у директора юридического лица закончился срок действия его полномочий, заключенный договор будет признан недействительным, а продавец - недобросовестным контрагентом.
  • Риск истребования имущества — помимо того, что саму сделку можно признать недействительной, так же недействительными можно признать и, так называемые, сделки - основания (основание, на котором у продавца возникло право собственности на недвижимость). Сложность такой ситуации состоит в том, что признание сделки-основания недействительной может произойти гораздо позже заключения последующей сделки, кроме того, между этими сделками могло быть заключено еще несколько аналогичных договоров.
  • Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества — в таком случае необходимо потребовать передачи имущества в принудительном порядке или расторжения договора. В таком случае не стоит медлить и рассчитывать на то, что Ваш контрагент опомниться и передаст Вам Ваше приобретение. Вполне возможно, что он просто пытается затянуть срок исковой давности, восстановить который не так-то просто, без уважительных на то оснований.
  • Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц. Даже такую ситуацию в ряде случаев удается решить в досудебном порядке, но ситуация может осложниться, например, тем, что в жилой квартире, которая являлась объектом сделки прописан несовершеннолетний ребенок, с правом пожизненного проживания в данной квартире.

Это — далеко не исчерпывающий список рисков, с которыми Вы можете столкнуться при заключении сделок с недвижимостью. Но их, а также многие другие риски можно избежать, проведя проверку недвижимого имущества ПЕРЕД заключением сделки. Оспаривание прав и интересов после заключения сделки - сложный и длительный процесс, который может растянуться на многие месяцы, поэтому не стоит пренебрегать проверкой объекта сделки, а также своего контрагента.

  • Сопровождение сделок (купля-продажа, мена, дарение, рента, раздел имущества, аренда, прочее) с недвижимым имуществом

    (жилое помещение, дом, квартира, комната, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)

    45500
  • Разработка договоров с недвижимым имуществом

    9100
  • Разработка соглашения о разделе имущества супругов

    9100
  • Регистрация прав на недвижимое имущество

    19500
  • Участие в переговорах с контрагентом по сделкам

    6500
  • Получение выписки из ЕГРН

    6500
  • Получение выписки из домовой книги

    6500
  • Получение выписки из финансового лицевого счета

    6500
  • Защита интересов в споре о правах на недвижимое имущество

    39000
  • Получение права собственности на самовольную постройку

    58500
  • Согласование переустройства и/или перепланировки жилого и нежилого помещения

    91000
  • Внесение изменений в единый государственный реестр недвижимости

    10400
  • Приватизация недвижимости

    квартиры, комнаты, земельные участки и прочее

    32500
  • Снятие обременения с объекта недвижимого имущества

    аренда, залог (ипотека), арест (запрет действий)

    39000
  • Защита дольщика в споре с застройщиком по договору долевого участия в строительстве

    39000

Задайте вопрос юристу